확정일자 받는 법은 간단합니다. 계약서와 신분증을 들고 주민센터에 가서 600원을 내면 됩니다. 그런데 전월세신고를 했다면 그 걸음이 필요 없을 수 있습니다.
확정일자는 왜 받나요
보증금을 순서대로 돌려받기 위해서입니다.
전입신고를 하면 대항력이 생기고, 거기에 계약서의 확정일자가 붙어야 우선변제권이 생깁니다(주택임대차보호법 제3조의2 제2항). 집이 경매로 넘어가도 뒤에 들어온 권리보다 먼저 보증금을 받는 힘입니다.
전입신고와 확정일자가 각각 무엇을 지키는지는 전입신고 하는법에 따로 정리했습니다. 이 글은 확정일자를 어디서, 얼마에, 어떤 경우엔 안 받아도 되는지만 다룹니다.
확정일자 받는 곳은 네 군데입니다
법에 적힌 확정일자 부여기관은 이렇습니다(주택임대차보호법 제3조의6 제1항).
- 주택이 있는 곳의 읍·면사무소, 동 주민센터
- 시·군·구 출장소
- 지방법원과 그 지원, 등기소
- 공증인
대부분은 이사한 날 전입신고를 하러 간 주민센터에서 같이 받습니다. 한 번 가서 둘 다 끝내는 게 가장 빠릅니다.
수수료는 1건마다 600원입니다. 계약서가 4장을 넘으면 넘는 4장마다 100원이 붙습니다(확정일자 부여 규칙 제8조 제1항).
전월세신고를 하면 확정일자가 자동으로 붙나요
계약서를 함께 냈다면 그렇습니다.
법 조문이 이렇게 씁니다. 주택 임대차 계약 신고의 접수를 완료한 때에는 확정일자를 부여한 것으로 본다. 임대차계약서가 제출된 경우로 한정한다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의5 제3항).
🔴 조건이 하나 붙어 있습니다. 계약서를 내지 않고 신고만 하면 확정일자는 붙지 않습니다. 신고서 항목만 입력하고 계약서 첨부를 건너뛰면, 신고는 끝났는데 확정일자는 없는 상태가 됩니다.
반대 방향도 있습니다. 세입자가 전입신고를 하면 임대차 신고를 한 것으로 봅니다(같은 조 제1항). 그래서 주민센터에서 전입신고를 하면서 계약서를 내면 전입신고·임대차 신고·확정일자가 한 번에 처리됩니다.
확정일자, 전월세신고 대상인지부터 봅니다
신고 대상이 아니면 신고로 확정일자가 붙는 길도 없습니다. 그러니 먼저 대상인지 확인합니다.
신고 대상은 보증금이 6천만원을 넘거나 월세가 30만원을 넘는 주택 임대차 계약입니다(시행령 제4조의3 제1항). 계약한 날부터 30일 안에 집주인과 세입자가 함께 신고하고, 한쪽이 거부하면 혼자서도 할 수 있습니다(법 제6조의2 제1항·제3항).
다만 보증금과 월세 변동 없이 기간만 늘린 갱신은 신고 대상에서 빠집니다. 지역도 정해져 있어서 시·구 단위와 광역시·경기도의 군이 대상입니다(같은 조 제2항).
보증금 5천만원에 월세 없는 전세처럼 기준 아래라면 신고 의무가 없습니다. 이 경우 확정일자는 주민센터에서 계약서에 직접 받아야 합니다.
확정일자 받는 순서
- 계약서를 쓰면 신고 대상인지 금액부터 봅니다
- 대상이면 30일 안에 계약서를 첨부해 전월세신고를 합니다 — 접수가 끝나면 확정일자가 붙습니다
- 대상이 아니면 주민센터에서 계약서에 확정일자를 받습니다
- 이사한 날 전입신고를 합니다 — 대항력은 그다음 날 0시부터입니다
⚠️ 확정일자는 늦게 받을수록 순위가 밀립니다. 뒤에 근저당이 먼저 잡히면 그 뒤로 서게 됩니다. 계약 전에 등기부등본으로 근저당부터 확인하는 것도 같은 이유입니다.
정리하면
- 확정일자는 주민센터·출장소·법원 등기소·공증인에서 받는다
- 수수료는 600원
- 전월세신고를 계약서와 함께 하면 확정일자를 받은 것으로 본다
- 계약서를 안 내면 그 효과가 없다
- 보증금 6천만원 이하·월세 30만원 이하라면 신고 대상이 아니니 직접 받는다
- 전입신고와 같은 날, 같은 곳에서 끝내는 게 가장 빠르다
재계약 때 보증금을 올릴 수 있는 한도와 한 번뿐인 갱신 권리는 계약갱신청구권, 묵시적 갱신이면 아직 안 쓴 겁니다에 따로 정리했습니다.