계약갱신청구권, 묵시적 갱신이면 아직 안 쓴 겁니다

전세 만기가 다가오는데 지난번에 아무 말 없이 2년이 연장됐다면, 계약갱신청구권을 이미 쓴 건지부터 헷갈리셨죠? 🙂 아무 말 없이 넘어간 묵시적 갱신은 계약갱신청구권을 쓴 것이 아닙니다. 집주인과 합의해서 새로 쓴 재계약도 마찬가지입니다. 한 번뿐인 권리는 그대로 남아 있습니다.

살림여왕은 업체를 부르기 전에 직접 해볼 수 있는 것들을 정리합니다. 이 글도 그 기록 중 하나입니다.

핵심 요약 (한눈에 보기)

• 계약갱신청구권은 한 번만 쓸 수 있고, 쓰면 2년 연장된다 (주택임대차보호법 제6조의3)
• 묵시적 갱신·합의 재계약은 쓴 것으로 보지 않는다 (법무부 표준계약서 중요확인사항)
• 요구할 수 있는 때는 만료 6개월 전부터 2개월 전까지
• 청구권으로 갱신하면 보증금·월세 증액은 5% 이내, 묵시적 갱신은 전과 같은 조건
• 이미 썼는지는 계약서 「계약의 종류」 칸을 보면 안다

계약갱신청구권, 법에서는 뭐라고 부르나요? 📖

검색은 「계약갱신청구권」으로 많이 하지만 법 조문의 이름은 「계약갱신요구권」 입니다. 주택임대차보호법 제6조의3이 근거이고, 둘은 같은 권리입니다.

내용은 이렇습니다. 세입자가 정해진 기간 안에 갱신을 요구하면 집주인은 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년이고, 이 권리는 1회에 한하여 쓸 수 있습니다(제6조의3 제2항). 처음 2년에 한 번 더 2년, 흔히 「2+2」라고 부르는 구조입니다.

묵시적 갱신이면 계약갱신청구권을 쓴 건가요? 🔁

아닙니다. 묵시적 갱신과 계약갱신청구권은 별개의 제도입니다.

묵시적 갱신은 제6조 제1항에 있습니다. 집주인이 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 거절이나 조건 변경을 통지하지 않고, 세입자도 2개월 전까지 아무 통지를 하지 않으면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 이때 존속기간도 2년입니다(제2항).

법무부가 국토교통부·서울시와 함께 만든 주택임대차표준계약서의 중요확인사항에 이 부분이 그대로 적혀 있습니다.

묵시적 갱신이나 합의에 의한 재계약의 경우 임차인이 갱신요구권을 사용한 것으로 볼 수 없으므로, 임차인은 … 갱신요구권을 차후에 사용할 수 있습니다.

그래서 처음 2년 뒤 묵시적 갱신으로 2년을 더 살았어도, 그다음 만기에 계약갱신청구권을 쓸 수 있습니다. 국토교통부·법무부 해설집도 「묵시적 갱신이 되더라도 계약갱신요구권은 소멸하지 않는다」는 취지로 설명합니다(한경비즈니스 2022-08-12 인용).

📌 상위 글 상당수가 「묵시적 갱신이면 청구권이 남는다」까지는 적습니다. 그런데 집주인과 합의해서 새로 쓴 재계약도 쓴 것으로 보지 않는다는 점은 잘 다루지 않습니다. 표준계약서 문구에는 두 경우가 나란히 들어 있습니다.

계약갱신청구권을 이미 썼는지, 계약서 어디를 보나요? 📝

지금 계약서의 「계약의 종류」 칸을 봅니다. 법무부 주택임대차표준계약서 첫 장에는 체크 칸이 세 개 있습니다.

세 번째 칸에 체크돼 있으면 이미 쓴 것이고, 표준계약서는 그 경우 갱신 전 계약 기간과 금액을 따로 적게 되어 있습니다. 첫째나 둘째 칸이면 아직 쓰지 않은 것입니다.

⚠️ 표준계약서가 아닌 양식을 썼다면 이 칸이 없을 수 있습니다. 그때는 갱신 당시 「계약갱신을 요구한다」는 뜻을 밝힌 문자나 메일이 있었는지를 봅니다. 계약서 문구가 애매하면 갱신 때 주고받은 기록이 판단 자료가 됩니다.

계약갱신청구권은 언제까지 써야 하나요? ⏰

만료 6개월 전부터 2개월 전까지입니다. 제6조의3 제1항은 「제6조제1항 전단의 기간 이내」라고 적는데, 그 기간이 바로 만료 6개월 전부터 2개월 전까지입니다.

예를 들어 만료일이 내년 3월 말이면, 올해 9월 말 무렵부터 내년 1월 말 무렵까지가 요구할 수 있는 창입니다. 마지막 날짜를 하루 단위로 따지기보다 1월 중순 전에 보내 두는 편이 안전합니다.

📌 표준계약서 안내에 따르면 예전 규정은 「1개월 전」이었고, 2020년 12월 10일 이후 처음 체결되거나 갱신된 계약부터 2개월이 적용됩니다.

⚠️ 형식은 법에 정해져 있지 않습니다. 다만 나중에 「그런 말 들은 적 없다」고 하면 증명이 어렵습니다. 문자·메일로 남기고, 다툼이 예상되면 내용증명으로 보내 날짜를 확정해 둡니다.

계약갱신청구권을 쓰면 보증금은 얼마까지 오르나요? 💰

약정한 차임이나 보증금의 20분의 1, 곧 5%를 넘지 못합니다(제7조 제2항). 제6조의3 제3항이 「차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다」고 정해 두었기 때문입니다.

• 상한은 「올려야 한다」가 아니라 「이 이상은 못 올린다」 입니다. 그대로 두거나 내리는 것도 됩니다
• 시·도는 조례로 5%보다 낮은 상한을 정할 수 있습니다(제7조 제2항 단서). 우리 지역에 그런 조례가 있는지는 이 글에서 확인하지 못했습니다
• 묵시적 갱신은 전과 같은 조건이라 이 계산 자체가 없습니다

⚠️ 보증금이 조금이라도 오르면 올라간 금액에 확정일자를 다시 받아야 그 부분까지 우선변제를 받습니다. 표준계약서 중요확인사항에도 적혀 있는 내용입니다. 받는 곳과 방법은 확정일자 받는 법에 정리해 두었습니다.

집주인은 어떤 경우에 계약갱신청구권을 거절할 수 있나요? 🚪

제6조의3 제1항 단서의 아홉 가지 사유가 있을 때만 거절할 수 있습니다.

가장 많이 부딪히는 것이 8호 실거주입니다. 조문은 집주인 본인뿐 아니라 부모·자녀 같은 직계존속·직계비속까지 넣고 있습니다.

실거주를 이유로 거절해 놓고 갱신되었을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 다른 사람에게 세를 주면 집주인이 손해를 배상해야 합니다(제6조의3 제5항). 미리 합의한 금액이 없다면 아래 셋 중 큰 금액입니다(제6항).

1. 거절 당시 환산월차임의 3개월분
2. 새로 받은 환산월차임과 거절 당시 환산월차임 차액의 2년분
3. 거절로 세입자가 입은 실제 손해액

📌 환산월차임은 보증금을 법에서 정한 비율로 월세처럼 바꿔 더한 금액입니다. 거절당한 뒤에도 그 집 전입세대나 새 임대 광고를 확인해 두면, 나중에 이 조항을 쓸지 판단할 근거가 됩니다. 개별 사안의 다툼은 대한법률구조공단 등의 주택임대차분쟁조정위원회에 물을 수 있습니다(제14조).

계약갱신청구권으로 갱신한 뒤 중간에 나갈 수 있나요? 🏃

나갈 수 있습니다. 제6조의3 제4항이 묵시적 갱신의 해지 규정(제6조의2)을 그대로 준용합니다.

• 세입자는 언제든지 해지를 통지할 수 있다
• 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 생긴다

2년을 다 채워야 보증금을 돌려받는 것이 아니라는 뜻입니다. 다만 3개월은 집주인이 통지를 받은 날부터 셉니다. 이사 날짜에서 거꾸로 3개월 이상 여유를 두고 통지하고, 받은 날짜가 남는 방식으로 보냅니다.

정리 — 만기 전에 확인할 순서 ✅

1. 계약서 「계약의 종류」 칸을 본다 — 제6조의3 칸이 아니면 계약갱신청구권이 남아 있다
2. 만료 6개월 전~2개월 전 창을 달력에 적는다
3. 더 살 생각이면 그 안에 문자·메일·내용증명으로 갱신을 요구한다
4. 보증금이 오르면 5% 이내인지 계산하고, 오른 금액에 확정일자를 다시 받는다
5. 실거주 거절을 받았다면 이후 그 집에 누가 들어오는지 확인해 둔다

정리하면, 계약갱신청구권은 세입자가 요구해야 생기는 한 번짜리 권리이고, 말없이 넘어간 묵시적 갱신이나 합의한 재계약으로는 줄어들지 않습니다. 계약서의 체크 칸 하나가 그 기록입니다.

👉 확정일자 받는 법, 전월세신고 하나로 끝나는 경우

👉 전입신고 하는법, 날짜가 하루 밀리는 자리

👉 내용증명 작성방법 및 보내는법

출처

1. 주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신) · 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) · 제6조의3(계약갱신 요구 등) · 제7조(차임 등의 증감청구권) 조문 원문 (2026-01-02 시행본)
2. 법무부 주택임대차표준계약서 — 「계약의 종류」 칸(신규·합의에 의한 재계약·제6조의3 갱신요구권 행사), 별지1 중요확인사항 「묵시적 갱신이나 합의에 의한 재계약의 경우 갱신요구권을 사용한 것으로 볼 수 없다」
3. 한경비즈니스 2022-08-12 — 국토교통부·법무부 주택임대차보호법 해설집 인용 「묵시적 갱신이 되더라도 계약갱신요구권은 소멸하지 않는다」